Negli ultimi anni, gli affitti brevi sono diventati molto popolari in Italia e in Europa, soprattutto grazie alle piattaforme come Airbnb e Booking che permettono di affittare stanze o case per pochi giorni.

Questo settore, in grande espansione, ha visto, negli anni, il moltiplicarsi di interventi normativi, a livello comunale, regionale, nazionale ed europeo con l’obiettivo di combattere l’evasione fiscale, garantire la trasparenza delle informazioni e la sicurezza degli utenti, nonché aiutare le pubbliche amministrazioni ad attuare un turismo sostenibile.

E’ pertanto importante, per evitare sanzioni e sospensione dell’attività nonché per proteggere il proprio investimento, conoscere bene le regole che disciplinano il settore.

Ma cosa sono gli “affitti brevi”?

Sono contratti di locazione di immobili destinati ad abitazione, stipulati da una persona fisica,  o direttamente o tramite intermediari immobiliari e piattaforme telematiche.

Durata massima: un affitto breve deve avere una durata pari o inferiore a 30 giorni. Se dura di più  segue regole diverse.

Servizi: nel contratto possono essere inclusi anche, ad esempio, servizi quali pulizia dei locali e/o la fornitura di biancheria, servizi che, salvo che non siano offerti separatamente, sono soggetti allo stesso trattamento fiscale del contratto.

Comunicazione alle autorità: ogni volta che un proprietario affitta una casa o una stanza, deve comunicare, per fini di pubblica sicurezza e attraverso il portale della Polizia di Stato, i dati degli inquilini alla Questura entro 24 ore dal loro arrivo.

Numero massimo di immobili: Se una persona affitta più di quattro immobili con locazione breve, l’attività potrebbe essere considerata imprenditoriale e quindi richiedere una partita IVA e il rispetto di ulteriori normative.

NORMATIVA FISCALE

Agli affitti brevi è rivolta una normativa fiscale specifica. In generale, i guadagni derivanti da questi affitti sono soggetti a tassazione e devono essere dichiarati.

Cedolare secca: è il regime fiscale più usato per gli affitti brevi. Si tratta di una tassa agevolata che sostituisce l’IRPEF ( imposta sul reddito delle persone fisiche) e altre imposte (di registro e di bollo).

Le imprese, incluse quelle individuali, non possono aderire alla cedolare secca.

Dichiarazione dei redditi: i guadagni derivanti dagli affitti brevi devono essere inclusi nella dichiarazione dei redditi e, se non si sceglie la cedolare secca, vengono tassati con le normali aliquote IRPEF, che variano in base al reddito complessivo.

Soggetti obbligati alla comunicazione e alla ritenuta: Dal 2017 le piattaforme come Airbnb e Booking sono tenute a fare da intermediari fiscali. Questo significa che devono trattenere una parte del guadagno come ritenuta d’acconto ( 21% per il primo immobile, 26% dal secondo al quarto) e versarla direttamente allo Stato. Questo sistema semplifica la gestione fiscale per i proprietari, che non devono più preoccuparsi di versare le imposte in prima persona.

Imposta di soggiorno: Dal 2017 chi affitta una stanza o un appartamento, anche tramite Booking o Airbnb è tenuto a raccogliere dai propri ospiti la tassa di soggiorno, destinata al Comune. L’importo varia da comune a Comune, ma è generalmente una piccola cifra pagata per ogni notte di permanenza. Il mancato pagamento comporta sanzioni amministrative e, in alcuni casi, anche penali, sia per i proprietari che per gli ospiti.

Normative regionali e regolamenti comunali: le Regioni italiane hanno il potere di aggiungere regole specifiche per gli affitti brevi e molte regioni hanno introdotto normative particolari per gestire il fenomeno. Ad esempio, in città come Firenze e Venezia, esistono restrizioni sul numero di giorni in cui è possibile affittare un appartamento o sulla necessità di ottenere specifiche autorizzazioni. L’obiettivo di queste regole è limitare il fenomeno degli affitti brevi per tutelare la disponibilità di case per i residenti e attuare un turismo sostenibile.

NOVITA’ NORMATIVE

10. I. N.: da settembre 2024 tutti i proprietari di immobili destinati ad affitti brevi dovranno richiedere e ottenere dal Ministero del Turismo un Codice Identificativo Nazionale, che sostituirà il Codice Identificativo Regionale (C.I.R.) e registrarsi in una banca dati nazionale. Il C.I.N. dovrà essere esposto all’esterno dell’immobile e pubblicato in ogni annuncio dei portali online e dei siti web di prenotazioni dirette. Le sanzioni per le varie ipotesi di trasgressione, vanno dai 500,00 ai 10.000 Euro.

Misure di sicurezza: tutte le unità immobiliari dovranno dotarsi di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori  portatili a norma di legge da collocare in posizioni accessibili e visibili.

Cedolare secca: La Legge di Bilancio 2024 ha disposto il mantenimento della precedente aliquota fissa al 21% solo per il primo immobile, che il proprietario dovrà chiaramente indicare nella dichiarazione dei redditi. Mentre l’aliquota è stata portata dal 21% al 26% per gli eventuali ulteriori tre immobili.

NORMATIVA EUROPEA

Nel 2024 è intervenuta anche la regolazione europea degli affitti brevi con il reg. 2024/1028, che diventerà pienamente operativo dal 20.05.2026 e che prevede un sistema analogo a quello italiano. Le novità principali della direttiva prevedono l’attribuzione di un Codice Unico Europeo che dovrà essere pubblicato sui portali telematici e i siti web, la registrazione obbligatoria in una banca dati unica europea, obblighi di trasparenza, comunicazione e controllo a carico delle piattaforme online.

Le sanzioni per il mancato rispetto di tale normativa europea prevedono multe e limitazioni nell’uso delle piattaforme online.

In conclusione, gli affitti brevi sono una grande opportunità per chi possiede o vuole investire in immobili, soprattutto nelle zone turistiche. Tuttavia è importante conoscere e rispettare le normative nazionali, regionali e fiscali, che possono variare da luogo a luogo e le nuove regole della Direttiva Europea Mac7, che modificheranno ulteriormente il settore. Essere informati e rispettare le leggi è fondamentale per evitare problemi e sanzioni.

Avv. Francesca Sperti , foro di Bologna